2021년 제58회 세무사 1차 시험 세법학개론 59번

정답과 결론

정답은 ②이다. 지역권은 양도소득세 과세대상으로 열거된 부동산에 관한 권리에 들어 있지 않으므로, 그 양도로 생기는 소득은 양도소득세 과세대상이 아니다.

출제 포인트

양도소득세는 법이 열거한 자산의 양도에 대해서만 과세한다. 국내 자산의 경우 과세대상은 토지·건물, 부동산에 관한 권리, 일정한 주식등, 기타자산 등으로 열거되어 있고, 그중 부동산에 관한 권리는 부동산을 취득할 수 있는 권리, 지상권, 전세권과 등기된 부동산임차권으로 한정된다.

이 문제의 핵심은 세 가지다. 같은 용익물권이라도 지상권·전세권은 열거되어 있고 지역권은 빠져 있다는 점, 부동산임차권은 등기된 것만 포함된다는 점, 그리고 이름이 채권이나 권리라도 실질이 부동산을 취득할 수 있는 권리이거나 기타자산이면 과세대상이 된다는 점이다. 국외자산에 관한 소득세법 제118조의2제2호도 부동산에 관한 권리로 부동산을 취득할 수 있는 권리, 지상권, 전세권과 부동산임차권을 들 뿐 지역권을 들지 않는다.

선택지별 검토

① 과세대상이다. 지상권은 타인의 토지에 건물이나 그 밖의 공작물, 수목을 소유하기 위하여 그 토지를 사용하는 물권으로, 부동산에 관한 권리로 명시되어 있다. 부동산임차권과 달리 지상권의 열거 문언에는 등기 요건이 붙어 있지 않다. 다만 지상권을 새로 설정하거나 대여하고 받는 대가는 권리를 넘겨준 것이 아니라 사용하게 한 대가이므로 양도소득이 아니라는 점과 구별해야 한다.

② 과세대상이 아니다(정답). 지역권은 일정한 목적을 위하여 타인의 토지(승역지)를 자기 토지(요역지)의 편익에 이용하는 물권이다. 양도소득세 과세대상인 부동산에 관한 권리 목록에는 지역권이 들어 있지 않다. 지역권은 요역지 소유권에 부종하여 함께 이전되는 권리여서 요역지와 떼어 독립적으로 양도하는 일이 없고, 요역지를 양도하면 그 토지의 양도로 과세된다. 지역권을 설정해 주고 받는 대가는 양도가 아니라 사용 대가이므로 양도소득이 아닌 다른 소득 구분에서 다룬다.

③ 과세대상이다. 부동산임차권은 등기된 것에 한하여 부동산에 관한 권리로 열거된다. 등기된 부동산임차권은 제3자에 대한 대항력을 갖추어 물권에 준하는 지위를 가지므로 과세대상에 포함되고, 등기되지 않은 임차권은 임대인에 대한 채권에 그쳐 이 목록에서 빠진다. 선택지는 등기된 부동산임차권이므로 과세대상이다. 반대로 선택지가 등기되지 않은 부동산임차권이었다면 양도소득세 과세대상이 아니라는 결론이 된다.

④ 과세대상이다. 부동산을 취득할 수 있는 권리에는 건물이 완성되는 때에 그 건물과 부수 토지를 취득할 수 있는 권리뿐 아니라, 장래에 부동산으로 상환받기로 한 채권도 포함된다. 한국토지주택공사가 발행한 주택상환사채는 약정한 시점에 주택으로 상환받는 사채이므로 부동산을 취득할 수 있는 권리에 해당한다. 지방자치단체나 한국토지주택공사가 발행한 토지상환채권도 같은 이유로 과세대상이다. 금전으로 상환되는 일반 사채와는 상환 대상이 부동산이라는 점에서 구별된다.

⑤ 과세대상이다. 개발제한구역 안의 건축물을 취락지구 등으로 이축할 수 있는 권리(이축권)는 토지·건물과 함께 양도하는 경우 양도소득세 과세대상인 기타자산으로 열거되어 있다. 다만 이축권의 가액을 별도로 평가하여 구분 신고하는 경우에는 그 이축권 부분이 기타자산에서 빠지고 기타소득으로 과세된다. 선택지는 가액을 별도로 평가하지 않고 토지·건물과 함께 양도하는 경우이므로 양도소득세 과세대상이다.

근거

• 소득세법 제118조의2: 국외자산 양도소득의 범위. 부동산에 관한 권리로 부동산을 취득할 수 있는 권리, 지상권, 전세권과 부동산임차권을 열거하며 지역권은 열거하지 않는다.
• 소득세법 시행령 제178조의2제4항: 국외자산의 경우 기타자산과 부동산에 관한 권리로서 미등기 양도자산도 과세대상 자산에 포함.
• 소득세법 제89조제1항: 과세대상 자산이지만 양도소득세를 과세하지 않는 비과세 양도소득의 열거.
• 소득세법 제91조제1항: 미등기양도자산에 대한 비과세 규정의 적용 배제.
• 국내 자산의 경우 양도소득세 과세대상 자산의 열거 규정: 부동산에 관한 권리를 부동산을 취득할 수 있는 권리, 지상권, 전세권과 등기된 부동산임차권으로 한정하고, 토지·건물과 함께 양도하는 이축권을 기타자산으로 정한다.

함정 정리

첫째, 용익물권이라는 공통점에 끌려 지역권도 지상권·전세권처럼 과세된다고 판단하기 쉽다. 열거된 것은 지상권과 전세권뿐이다.

둘째, 국내 자산의 부동산임차권은 등기된 것만 과세대상이다. 문제에서 "등기된"이라는 수식어가 빠지거나 붙는 것을 반드시 확인해야 한다.

셋째, 과세대상이 아닌 것과 비과세는 다른 개념이다. 소득세법 제89조제1항의 비과세 양도소득은 과세대상 자산의 양도이지만 정책적으로 과세하지 않는 것이고, 지역권의 양도는 처음부터 과세대상 자산의 양도가 아니다.

넷째, 등기되지 않은 부동산임차권이 과세대상에서 빠지는 것과, 과세대상 자산을 취득등기 없이 양도한 미등기양도자산이 비과세 배제와 중과를 받는 것은 서로 다른 장면이다.

다섯째, 이축권은 별도 평가·신고 여부에 따라 양도소득과 기타소득으로 갈린다. 주택상환사채는 이름이 사채라도 실질이 부동산을 취득할 수 있는 권리라는 점에 주의해야 한다.