2021년 제58회 세무사 1차 시험 세법학개론 54번

정답과 결론

정답은 ④ 7,000,000원이다. 甲의 주택은 등록임대주택이 아니므로 총수입금액의 50%를 필요경비로 빼고, 주택임대소득을 제외한 종합소득금액이 2천만원 이하이므로 200만원을 추가로 빼면 분리과세 주택임대소득에 대한 사업소득금액은 7,000,000원이다.

출제 포인트

분리과세 주택임대소득이 있는 거주자는 종합소득 결정세액을 두 방식 가운데 하나를 골라 계산한다(소득세법 제64조의2 제1항). 하나는 주택임대소득을 다른 종합소득과 합산한 일반 방식이고, 다른 하나는 분리과세 주택임대소득에 대한 사업소득금액에 100분의 14를 곱한 금액과 그 밖의 종합소득 결정세액을 더하는 방식이다.

이 문제가 묻는 것은 두 번째 방식에 쓰는 사업소득금액이다. 이 금액은 실제로 쓴 경비가 아니라 법이 정한 필요경비율과 추가 공제액으로 계산한다(소득세법 제64조의2 제2항). 구조는 다음과 같다.

• 등록임대주택이 아닌 경우(본문): 총수입금액 − 총수입금액의 50% − 200만원
• 등록임대주택인 경우(단서): 총수입금액 − 총수입금액의 60% − 400만원
• 추가 공제(200만원 또는 400만원)는 분리과세 주택임대소득을 제외한 해당 과세기간의 종합소득금액이 2천만원 이하인 경우에만 적용한다.

또 하나의 전제는 총수입금액의 범위다. 주택임대의 총수입금액에는 월세 등 임대료뿐 아니라 보증금에 대한 간주임대료도 포함된다. 분리과세를 고를 수 있는지는 주택임대수입금액의 합계액을 기준으로 판단하는데(소득세법 시행령 제20조 제2항, 소득세법 시행령 제8조의2 제6항), 이 문제의 합계 18,000,000원은 분리과세 선택이 가능한 2천만원 이하에 해당한다.

선택지별 검토

① 3,200,000원 — 틀리다. 등록임대주택에 적용되는 필요경비율 60%와 추가 공제 400만원을 그대로 쓴 값이다. 문제는 甲의 주택이 소득세법 시행령 제122조의2의 등록임대주택이 아니라고 못박았으므로 소득세법 제64조의2 제2항 단서가 아니라 본문의 50%와 200만원을 적용해야 한다. 이 선택지의 산출 근거는 계산 경로를 참고한다.

② 5,000,000원 — 틀리다. B주택의 간주임대료 4,000,000원을 총수입금액에서 빼고 A주택의 14,000,000원만으로 계산한 값이다. B주택은 월 임대료 수입이 없지만 보증금에서 생기는 간주임대료가 4,000,000원으로 주어졌고, 이 금액도 주택임대의 총수입금액을 이룬다. 따라서 두 주택의 금액을 합친 18,000,000원을 출발점으로 삼아야 한다. 이 선택지의 산출 근거는 계산 경로를 참고한다.

③ 5,200,000원 — 틀리다. 필요경비율은 등록임대주택의 60%를 쓰면서 추가 공제는 미등록 주택의 200만원을 쓴 혼합 오류다. 필요경비율과 추가 공제액은 등록임대주택에 해당하는지라는 하나의 기준으로 짝지어 정해지므로, 한쪽만 등록 기준을 적용할 수는 없다. 이 선택지의 산출 근거는 계산 경로를 참고한다. 미등록 기준으로 둘 다 맞추면 정답이 된다.

④ 7,000,000원 — 옳다. 총수입금액은 14,000,000원 + 4,000,000원 = 18,000,000원이다. 등록임대주택이 아니므로 필요경비는 18,000,000원 × 50% = 9,000,000원이다. 주택임대소득을 제외한 종합소득금액이 2천만원을 넘지 않는다는 조건이 있으므로 200만원을 추가로 뺀다. 결과는 18,000,000원 − 9,000,000원 − 2,000,000원 = 7,000,000원이다.

⑤ 9,000,000원 — 틀리다. 필요경비 50%까지만 빼고 추가 공제 200만원을 빠뜨린 값이다. 추가 공제의 요건인 「주택임대소득 외 종합소득금액 2천만원 이하」가 문제에 명시되어 있으므로 공제를 적용해야 한다. 이 선택지의 산출 근거는 계산 경로를 참고한다.

근거

• 소득세법 제64조의2 제1항 제2호 가목: 분리과세 주택임대소득에 대한 사업소득금액에 100분의 14를 곱하여 산출한 금액을 그 밖의 종합소득 결정세액과 더한다.
• 소득세법 제64조의2 제2항 본문: 사업소득금액은 총수입금액에서 필요경비(총수입금액의 100분의 50)를 차감하되, 분리과세 주택임대소득을 제외한 종합소득금액이 2천만원 이하이면 추가로 200만원을 차감한다.
• 소득세법 제64조의2 제2항 단서: 대통령령으로 정하는 임대주택을 임대하는 경우에는 필요경비를 총수입금액의 100분의 60으로 하고 추가 차감액을 400만원으로 한다.
• 소득세법 시행령 제122조의2 제1항: 단서의 임대주택(등록임대주택)은 임대사업자 등록, 소득세법상 사업자등록, 임대보증금·임대료 증가율 100분의 5 이하 등의 요건을 모두 갖춘 주택이다.
• 소득세법 시행령 제20조 제2항, 소득세법 시행령 제8조의2 제6항: 분리과세 여부를 가르는 총수입금액의 합계액은 주거용 건물 임대업에서 발생한 수입금액의 합계액이다.

함정 정리

• 등록 여부에 따라 50%·200만원과 60%·400만원이 짝으로 움직인다. 경비율과 공제액을 서로 다른 기준에서 가져오면 ③ 같은 값이 나온다.
• 추가 공제의 판단 기준은 전체 종합소득금액이 아니라 분리과세 주택임대소득을 제외한 종합소득금액이다. 주택임대소득까지 넣어 2천만원 초과 여부를 따지면 안 된다.
• 간주임대료는 주택임대 총수입금액의 일부다. 임대료 수입이 없는 주택이라도 간주임대료가 있으면 합산한다.
• 이 문제가 묻는 것은 세액이 아니라 사업소득금액이다. 100분의 14는 그다음 단계에서 곱하는 세율이므로 여기서 적용하지 않는다.
• 필요경비는 장부상 실제 경비와 무관하게 법정 비율로 계산한다. 문제에 실제 경비 자료가 없는 것도 그 때문이다.