2026년 제63회 세무사 1차 시험 회계학개론 14번

정답과 결론

정답은 ②이다. 공정가치모형을 한 번 채택해 투자부동산을 공정가치로 측정해 왔다면, 그 뒤에 거래가 뜸해지고 가격 정보를 얻기 어려워졌다는 이유만으로 원가모형으로 되돌아갈 수 없다. 처분하거나 다른 계정으로 대체할 때까지 계속 공정가치로 측정해야 하므로 ②는 옳지 않은 설명이다.

출제 포인트

이 문제는 투자부동산 기준을 네 마디로 잘라 묻는다. 첫째 마디는 분류다. 임대수익이나 시세차익을 노리고 보유하는 부동산만 투자부동산이 되고, 기업이 스스로 쓰거나 정상영업과정에서 팔려고 가지고 있는 부동산은 각각 자가사용부동산과 재고자산으로 빠진다. 이 경계선을 흔드는 사례가 ①과 ④다. 둘째 마디는 최초 측정이다. 원가로 인식하되 결제 조건이 일반적인 신용기간을 넘어 뒤로 밀려 있으면 그 안에 숨어 있는 금융요소를 분리해야 한다. 이 논점이 ⑤다. 셋째 마디는 후속 측정이다. 원가모형과 공정가치모형 가운데 하나를 골라 모든 투자부동산에 똑같이 적용하고, 한 번 고른 뒤에는 되돌리기가 사실상 막혀 있다. 여기가 ②이자 이 문제의 급소다. 넷째 마디는 계정 사이의 대체다. 어느 계정에서 어느 계정으로 옮기는가에 따라 생기는 차액이 당기손익으로 가기도 하고 기타포괄손익으로 가기도 하는데, ③이 그 가운데 한 방향을 물었다. 네 마디를 각각 다른 선택지에 배치해 두었으므로, 어느 마디에 관한 질문인지부터 알아보는 것이 푸는 순서다.

선택지별 검토

① 옳은 설명이다. 부동산을 빌려주면서 함께 제공하는 용역이 경비나 청소처럼 전체 계약에서 차지하는 비중이 작다면 그 부동산은 여전히 투자부동산이다. 그러나 호텔처럼 객실을 내주는 것 못지않게 숙박과 식음료 같은 용역 제공이 사업의 본체를 이루고, 그 용역을 소유자가 직접 운영해 성과를 떠안는다면 부동산은 용역사업에 투입된 설비가 된다. 임대료를 받는 수동적 투자가 아니라 사업을 굴리기 위해 쓰는 자산이므로 자가사용부동산으로 분류하는 것이 맞다.

② 옳지 않은 설명이며 이 문제의 정답이다. 공정가치를 신뢰성 있게 측정하기 어렵다는 사정을 이유로 원가로 측정하도록 허용하는 예외는, 그 부동산을 처음 인식하는 시점에 한정해 매우 좁게 열려 있을 뿐이다. 이미 공정가치로 측정해 오던 부동산에 대해서는 시장 여건이 나빠졌다는 사정이 있더라도 그 예외가 열리지 않는다. 시장이 얇아졌을 때야말로 이용자에게 현재 가치 정보가 더 필요한데 그때 측정 기준을 갈아타 버리면 기간 사이의 비교가 끊어지고 기업이 유리한 시점을 골라 기준을 바꿀 여지도 생기기 때문이다. 이 선택지는 뒷부분을 시장 정보를 얻기 어려워지더라도 처분할 때까지 계속 공정가치로 측정한다로 바꾸어야 옳은 문장이 된다.

③ 옳은 설명이다. 팔려고 들고 있던 부동산을 임대나 시세차익 목적으로 돌려 공정가치로 평가하는 투자부동산에 넣는 경우, 옮기는 시점의 공정가치와 그때까지의 장부금액 사이에는 차액이 생긴다. 이 차액은 당기손익으로 인식한다. 재고자산을 그 금액에 처분한 것과 경제적으로 다를 바 없다고 보기 때문인데, 판매를 통해 실현했든 계정을 옮기면서 재측정했든 성과의 성격이 같다는 판단이 깔려 있다.

④ 옳은 설명이다. 여기서 판단 기준은 임차료를 얼마나 받느냐가 아니라 누가 그 부동산을 쓰느냐다. 종업원이 거주하거나 사용하는 부동산은 결국 기업이 인력을 확보하고 유지하기 위해 영업활동에 투입한 자산이므로, 받는 임차료가 시장 수준이더라도 성격이 자가사용에서 벗어나지 않는다. 임대료 수준을 보고 투자부동산으로 넘겨 버리는 것이 바로 이 선택지가 노리는 오답 경로다.

⑤ 옳은 설명이다. 대금을 일반적인 신용기간보다 한참 뒤로 미루어 치르기로 했다면 총지급액 안에는 물건값과 돈을 늦게 주는 대가가 함께 들어 있다. 자산의 원가로 잡아야 할 부분은 물건값에 해당하는 현금가격상당액이고, 총지급액이 그보다 큰 만큼은 신용을 제공받은 대가이므로 신용기간에 걸쳐 이자비용으로 나누어 인식한다. 이렇게 갈라 놓지 않으면 자산이 부풀고 금융원가가 사라져 영업성과가 실제보다 좋아 보이게 된다.

근거

이 문제의 준거는 법령이 아니라 한국채택국제회계기준 가운데 투자부동산을 다루는 기준서다. 그 기준서는 분류 기준과 부수용역의 유의성 판단, 원가에 의한 최초 측정과 후불조건에서의 현금가격상당액 처리, 원가모형과 공정가치모형의 선택 및 그 변경의 제한, 그리고 계정 사이 대체에서 생기는 차액의 처리를 차례로 정하고 있다. 특히 회계정책의 변경은 그 변경으로 더 목적적합한 표시가 이루어지는 경우에만 허용되는데, 공정가치모형에서 원가모형으로 돌아가는 변경이 그 요건을 충족할 가능성은 거의 없다고 기준서가 명시하고 있다. ②는 이 대목을 정면으로 뒤집은 서술이다.

함정 정리

첫 번째 함정은 두 모형의 문이 한쪽으로만 열려 있다는 점을 놓치는 것이다. 원가모형을 쓰던 기업이 공정가치모형으로 옮겨 가는 것은 더 목적적합한 정보를 제공하는 변경으로 인정될 여지가 있지만, 그 반대 방향은 사실상 막혀 있다. 두 모형을 대등한 선택지로 기억하면 ②가 왜 틀렸는지 설명하지 못한다.

두 번째 함정은 대체 방향에 따라 차액의 목적지가 달라진다는 점이다. ③처럼 재고자산에서 공정가치로 평가하는 투자부동산으로 옮길 때의 차액은 당기손익이지만, 자가사용부동산에서 같은 투자부동산으로 옮길 때에는 재평가와 같은 방식으로 다루어 재평가잉여금 성격의 기타포괄손익이 생긴다. 반대로 투자부동산에서 자가사용부동산이나 재고자산으로 나갈 때에는 대체 시점의 공정가치가 새 장부금액의 출발점이 된다. 방향을 뭉뚱그리면 비슷하게 생긴 변형 문제에서 갈린다.

세 번째 함정은 공정가치모형에서는 감가상각을 하지 않는다는 점이다. 공정가치 재평가와 감가상각을 함께 태우는 계산형 문제는 그 자체로 오답 유도다.

네 번째 함정은 ①과 ④를 임대료의 유무나 크기로 가르려는 습관이다. 두 선택지 모두 판단 기준은 그 부동산이 기업 자신의 영업에 쓰이고 있는가에 있다.