2024년 제61회 세무사 1차 시험 민법 73번

정답과 결론

정답은 ②이다. 토지거래허가를 받기 전에는 매매계약이 채권적 효력도 없는 유동적 무효 상태이므로, 乙은 허가를 조건으로 하는 소유권이전등기절차의 이행도 구할 수 없다.

출제 포인트

토지거래허가구역 안의 토지에 관하여 허가를 받지 않고 체결한 매매계약은 허가를 받기 전까지 물권적 효력은 물론 채권적 효력도 발생하지 않는 무효 상태에 있다. 다만 처음부터 허가를 배제하거나 잠탈하는 내용의 계약이 아니라 허가를 전제로 한 계약이라면, 허가를 받으면 소급하여 유효가 되고 불허가가 확정되면 확정적 무효가 된다. 판례는 이를 '유동적 무효'라 부른다.

이 문제는 유동적 무효 상태에서 당사자 사이에 무엇이 가능하고 무엇이 불가능한지를 묻는다. 기준은 하나이다. 계약의 이행을 전제로 한 청구는 불가능하고, 허가를 받기 위한 협력과 계약의 해소에 관한 권리는 가능하다.

선택지별 검토

① 옳지 않다. 판례는 허가를 받으면 그 계약은 소급하여 유효한 계약이 된다고 본다. 허가는 계약의 효력발생 요건이므로, 허가가 나오면 계약 체결 시부터 효력이 있었던 것으로 취급된다. 옳은 문장으로 고치면 "허가를 받으면 매매계약은 소급하여 체결 시부터 유효가 된다"이다.

② 옳다. 판례는 유동적 무효 상태에서는 계약의 채권적 효력도 없으므로 매수인이 매도인에게 소유권이전등기절차의 이행을 청구할 수 없고, 허가를 받을 것을 조건으로 하는 소유권이전등기청구도 할 수 없다고 본다. 조건부 청구를 허용하면 허가 전 이행청구를 금지한 취지가 형해화되기 때문이다. 매수인이 할 수 있는 것은 허가 신청 절차에 협력할 것을 청구하는 것이다.

③ 옳지 않다. 판례는 유동적 무효 상태에서는 매수인이 이미 지급한 계약금을 부당이득으로 반환 청구할 수 없고, 계약이 확정적으로 무효가 된 때에 비로소 반환을 청구할 수 있다고 본다. 유동적 무효는 아직 유효가 될 가능성이 남아 있는 상태이므로, 지급된 계약금이 법률상 원인 없는 이득이라고 단정할 수 없기 때문이다. 옳은 문장은 "허가를 받지 않은 유동적 무효 상태에서는 乙은 부당이득을 이유로 계약금 반환을 구할 수 없다"이다.

④ 옳지 않다. 판례는 토지거래허가를 받지 않아 유동적 무효 상태인 계약이라도 매도인은 계약금의 배액을 상환하고 계약을 해제할 수 있다고 본다. 계약금을 해약금으로 보는 민법의 규정은 이행에 착수하기 전까지 해제를 허용하는 것인데, 허가 전에는 이행의 착수가 있을 수 없으므로 해약금 해제가 막힐 이유가 없다. 판례는 나아가 허가를 받은 후라도 이행의 착수 전이라면 해약금 해제를 할 수 있다고 본다. 옳은 문장은 "甲은 허가가 나오기 전이라도 계약금의 배액을 상환하고 계약을 해제할 수 있다"이다.

⑤ 옳지 않다. 판례는 유동적 무효 상태의 계약에서도 당사자는 허가 신청에 협력할 의무를 부담하고, 그 협력의무 불이행에 대비하여 손해배상액을 미리 정한 약정은 유효하다고 본다. 이 약정은 허가 전 이행을 구하는 것이 아니라 협력의무라는 별개의 의무에 관한 것이기 때문이다. 따라서 甲이 협력을 거부하면 乙은 그 약정에 따른 손해배상을 청구할 수 있다. 옳은 문장은 "乙은 甲에게 그 약정에 따른 손해배상을 청구할 수 있다"이다.

근거

• 판례: 토지거래허가 전 매매계약의 유동적 무효, 허가에 의한 소급적 유효, 허가 전 조건부 이전등기청구 불가, 계약금 반환 청구 시기, 허가 전 해약금 해제 허용, 협력의무와 손해배상 약정의 효력.
• 민법 제390조: 채무자가 채무의 내용에 좇은 이행을 하지 아니한 때 채권자는 손해배상을 청구할 수 있다(협력의무 불이행의 손해배상 구조).

함정 정리

• ①은 '허가를 받은 때로부터'라는 장래효를 슬쩍 넣었다. 허가의 효과는 소급효이다.
• ②를 '조건을 붙이면 장래이행의 소로 허용된다'고 생각하면 틀린다. 판례는 조건부 이전등기청구도 막는다.
• ③은 "계약이 무효면 계약금은 부당이득"이라는 직관을 노린다. 유동적 무효 단계에서는 아직 반환을 구할 수 없고, 확정적 무효가 되어야 한다.
• ④는 '허가 전에는 아무것도 할 수 없다'는 과잉 일반화를 노린다. 계약의 이행은 막히지만 계약에서 빠져나오는 해약금 해제는 막히지 않는다.
• ⑤는 '유동적 무효이니 약정도 무효'라는 과잉 일반화를 노린다. 협력의무와 그에 관한 약정은 유효하다.