2022년 제59회 세무사 1차 시험 세법학개론 77번

정답과 결론

정답은 ①이다. 주택 부분의 면적이 사업용 건물 부분의 면적보다 크므로 건물 전부가 주택 임대로 취급되어 건물분 대가는 면세되고, 부수토지 1,500m² 가운데 주택 부수토지 한도 500m²를 넘는 1,000m²에 대한 토지 임대분만 과세되므로 과세표준은 15,215,000원이다.

출제 포인트

이 문제는 세 단계를 순서대로 밟아야 풀린다.

첫째, 임대보증금에 대한 간주임대료를 계산해 임대료와 합친 총 대가를 구한다. 부가가치세법 제29조제10항제1호는 사업자가 부동산 임대용역을 공급하고 전세금 또는 임대보증금을 받는 경우의 공급가액을 대통령령에 맡기고, 부가가치세법 시행령 제65조제1항은 이를 금전 외의 대가로 보아 「해당 기간의 임대보증금 × 과세대상 기간의 일수 × 계약기간 1년의 정기예금 이자율 ÷ 365(윤년에는 366)」로 계산하게 한다.

둘째, 과세되는 부동산 임대용역과 면세되는 주택 임대용역을 함께 공급하면서 임대료와 보증금의 실지귀속이 불분명하므로 부가가치세법 제29조제10항제2호에 해당하고, 부가가치세법 시행령 제65조제4항의 세 계산식을 순차로 적용한다. 먼저 총 대가를 토지가액과 건물가액의 비율로 나누고(제1호), 이어서 토지분은 총토지임대면적 중 과세되는 토지임대면적의 비율로(제2호), 건물분은 총건물임대면적 중 과세되는 건물임대면적의 비율로(제3호) 나눈다.

셋째, 그 「과세되는 면적」이 얼마인지 정해야 하며 이 단계가 문제의 핵심이다. 주택과 사업용 건물이 함께 있는 겸용주택은 주택 부분의 면적이 사업용 건물 부분의 면적보다 크면 건물 전부를 주택으로 보고, 주택 부분의 면적이 사업용 건물 부분의 면적 이하이면 주택 부분만 주택으로 본다. 주택에 딸린 토지는 건물이 정착된 면적의 5배(도시지역 밖은 10배)와 주택 연면적 중 넓은 면적까지만 면세되는 주택 부수토지가 되고, 이를 넘는 부분은 과세되는 토지 임대가 된다.

선택지별 검토

① 15,215,000원 — 옳다. 계산은 다음 순서로 진행된다.

• 과세대상 기간: 일반과세자의 제1기 과세기간은 1월 1일부터 6월 30일까지이므로(부가가치세법 제5조제1항) 일수는 181일이다. 2022년은 윤년이 아니므로 분모는 365이다.
• 간주임대료: 438,000,000원 × 181 ÷ 365 × 0.03 = 6,516,000원
• 총 대가: 30,000,000원 + 6,516,000원 = 36,516,000원. 임대료는 부가가치세를 제외한 금액으로 주어졌으므로 별도의 환산은 필요 없다.
• 토지분과 건물분의 안분: 건물분은 36,516,000원 × 300,000,000 ÷ 800,000,000 = 13,693,500원, 토지분은 36,516,000원 × 500,000,000 ÷ 800,000,000 = 22,822,500원이다.
• 건물분: 주택 면적 200m²(2층과 3층)가 상가 면적 100m²보다 크므로 건물 전부가 주택이다. 과세되는 건물임대면적이 없으므로 건물분 과세표준은 0원이다.
• 토지분: 주택 부분의 면적이 사업용 건물 부분의 면적보다 커서 건물 전부를 주택으로 보므로 주택 연면적은 건물 전체인 300m²이다. 각 층 바닥면적이 100m²인 3층 건물이므로 건물이 정착된 면적은 100m²이고, 도시지역이므로 그 5배인 500m²가 주택 연면적 300m²보다 넓다. 주택 부수토지는 500m²까지이고 나머지 1,000m²는 과세되는 토지 임대이다. 22,822,500원 × 1,000 ÷ 1,500 = 15,215,000원
• 합계: 0원 + 15,215,000원 = 15,215,000원

② 17,516,500원 — 틀리다. 이 금액은 총 대가 36,516,000원의 약 48.0%를 과세 대상으로 잡는다는 뜻이다. 그러나 건물분은 겸용주택 판정에 따라 전액 면세이고 과세되는 부분은 토지 1,000m²분뿐이므로, 바르게 고치면 과세표준은 15,215,000원이 된다.

③ 19,455,000원 — 틀리다. 이 금액은 총 대가의 약 53.3%를 과세 대상으로 잡는다는 뜻이다. 과세되는 몫은 토지분 비율 8분의 5에 과세 토지면적 비율 3분의 2를 곱한 12분의 5이며, 이 비율을 적용하면 15,215,000원이 된다.

④ 20,322,000원 — 틀리다. 이 금액은 총 대가의 약 55.7%를 과세 대상으로 잡는다는 뜻이다. 이 문제에서는 건물 전부가 주택이고 주택 부수토지 한도 안의 500m²도 면세이므로 과세표준은 15,215,000원으로 고쳐야 한다.

⑤ 22,822,500원 — 틀리다. 이 선택지의 산출 근거는 계산 경로를 참고하십시오. 법리상으로는 주택 부수토지 한도 안에 있는 500m²에 대한 임대는 주택 임대와 함께 면세되므로 과세표준에서 빼야 하고, 그 몫을 빼면 15,215,000원이 된다.

근거

• 부가가치세법 제29조제10항: 전세금·임대보증금을 받는 경우(제1호)와 과세되는 부동산 임대용역과 면세되는 주택 임대용역을 함께 공급하여 임대구분과 임대료 등의 구분이 불분명한 경우(제2호)의 공급가액을 대통령령으로 정하는 바에 따라 계산하게 한다.
• 부가가치세법 시행령 제65조제1항: 간주임대료 계산식. 이자율은 해당 예정신고기간 또는 과세기간 종료일 현재의 계약기간 1년 정기예금 이자율이고, 분모는 365(윤년 366)이다.
• 부가가치세법 시행령 제65조제4항: 임대료 등의 대가와 간주임대료를 합친 금액을 토지가액과 건물가액의 비율로 나눈 뒤, 토지분과 건물분을 각각 과세되는 임대면적 비율로 다시 나누어 공급가액을 구한다.
• 부가가치세법 제5조제1항: 일반과세자의 제1기 과세기간은 1월 1일부터 6월 30일까지이다.
• 겸용주택의 주택 판정 기준(주택 면적과 사업용 건물 면적의 비교)과 주택 부수토지의 범위(건물이 정착된 면적의 5배, 도시지역 밖은 10배와 주택 연면적 중 넓은 면적)는 면세되는 주택 임대의 범위를 정하는 규정에 따른다.

함정 정리

• 상가 100m²를 따로 떼어 과세하는 함정: 주택 면적이 사업용 면적보다 큰 이상 건물 전부가 주택이다. 상가 부분만 과세로 보는 방식은 주택 면적이 사업용 면적 이하일 때의 처리이다. 만약 이 방식으로 읽으면 건물분 과세표준은 13,693,500원 × 100 ÷ 300 = 4,564,500원이 되는데, 이 문제에서는 그 금액이 0원이어야 한다.
• 부수토지 한도의 기준 면적을 잘못 고르는 함정: 한도는 건물이 정착된 면적 100m²에 5배를 곱한 500m²와 주택 연면적 300m²(건물 전부를 주택으로 보므로 건물 전체 연면적과 같다) 중 넓은 쪽이다. 3층 건물의 연면적 300m²에 5배를 곱하거나, 전체 토지를 주택 면적 비율로 나누어 주택 몫을 정하는 방식은 법이 정한 한도 계산이 아니다.
• 도시지역 여부: 지문의 괄호 속 「도시지역 내에 소재」는 배율을 5배로 정하는 정보이다. 도시지역 밖이라면 배율이 10배가 되어 한도가 1,000m²로 늘어난다.
• 일수와 분모: 제1기 전체가 임대기간에 들어 있으므로 181일을 쓰고, 2022년은 평년이므로 365로 나눈다. 예정신고기간 기준 일수나 윤년 분모를 쓰면 간주임대료가 달라진다.
• 안분 기준가액: 지문은 과세기간 종료일 현재의 기준시가를 주었고, 그 비율 300,000,000원 대 500,000,000원으로 총 대가를 먼저 토지분과 건물분으로 나눈다. 면적 비율을 먼저 적용하는 순서는 시행령 계산식의 순서와 맞지 않는다.