2021년 제58회 세무사 1차 시험 재정학 13번

정답과 결론

정답은 ②이다. 부동산 보유세를 인상하면 앞으로 낼 세금의 현재가치가 부동산 가격에 반영되는 조세의 자본화가 일어나 부동산 가격은 하락한다.

출제 포인트

부동산에 대한 조세는 취득, 보유, 양도의 세 단계로 나뉜다. 이 문제는 두 가지를 묻는다. 하나는 부동산 조세의 경제적 효과, 즉 공급이 고정된 자산에 대한 과세의 초과부담과 조세의 자본화이고, 다른 하나는 우리나라 부동산 조세 체계의 기본 구조, 즉 각 단계에서 어떤 조세가 부과되며 국세인지 지방세인지다.

조세의 자본화란 미래에 계속 부담할 세금이 자산을 사고파는 시점의 가격에 미리 반영되는 현상이다. 부동산을 사려는 사람은 앞으로 내야 할 보유세만큼 부동산에서 얻는 순수익이 줄어든다고 보고 그 현재가치만큼 낮은 가격을 제시한다. 그 결과 보유세가 오르는 순간 부동산 가격이 내려가고, 세부담은 그 시점의 소유자에게 귀착된다.

우리나라 부동산 조세 체계를 묻는 선택지는 과세 단계(취득·보유·양도)와 과세 주체(국세·지방세)라는 두 기준으로 정리하면 된다. 취득 단계에는 지방세인 취득세, 보유 단계에는 지방세인 재산세와 국세인 종합부동산세, 양도 단계에는 국세인 양도소득세가 놓인다.

선택지별 검토

① 옳은 서술이다. 초과부담은 조세로 인해 거래량이 효율적 수준에서 벗어날 때 생긴다. 공급탄력성이 0이면 세금이 부과되어도 공급량이 전혀 변하지 않으므로 거래량도 그대로이고, 세금은 모두 공급자(소유자)가 부담한다. 선택이 왜곡되지 않으므로 초과부담은 발생하지 않는다. 토지처럼 공급이 고정된 자산에 대한 과세가 효율적인 세원으로 평가되는 이유다.

② 옳지 않다(정답). 보유세가 오르면 부동산을 보유해서 얻는 세후 순수익이 줄어든다. 부동산 가격은 미래 순수익의 현재가치로 정해지므로 세후 순수익이 줄면 가격도 떨어진다. 이것이 조세의 자본화이며, 그 방향은 가격 하락이다. 옳은 문장은 "부동산 보유세 인상 시 조세의 자본화에 의하여 부동산 가격이 하락하게 된다"이다. 현실에서 보유세 인상과 함께 가격이 오르는 일이 관찰되더라도 그것은 다른 요인이 함께 작용한 결과이고, 자본화 자체의 효과는 가격 하락이다.

③ 옳은 서술이다. 우리나라에서 부동산을 취득할 때에는 지방세인 취득세가 부과된다. 취득 단계의 조세라는 점과 지방자치단체의 세입이라는 점을 함께 기억하면 된다.

④ 옳은 서술이다. 우리나라에서 부동산을 보유하는 동안에는 재산세와 종합부동산세가 부과된다. 재산세는 지방세이고, 종합부동산세는 일정 기준을 넘는 부동산 보유자에게 추가로 부과되는 국세라는 점에서 구별된다. 두 조세 모두 보유 단계의 조세라는 서술은 맞다.

⑤ 옳은 서술이다. 양도소득세는 부동산을 양도할 때 생긴 차익, 즉 양도가액에서 취득가액과 필요경비를 뺀 이득에 과세하는 국세다. 소득세의 한 종류로서 국가가 부과한다.

근거

조세의 자본화 이론과 공급이 고정된 생산요소에 대한 과세 이론이 근거다. 자산 가격은 미래 순수익의 현재가치이므로, 보유 기간 동안 매년 내야 할 세금의 현재가치만큼 가격이 하락한다. 공급이 완전비탄력적이면 세금은 모두 공급자에게 귀착되고 초과부담은 없다. 부동산 조세 체계는 취득 단계의 취득세, 보유 단계의 재산세와 종합부동산세, 양도 단계의 양도소득세로 구성된다.

현재가치 계산에서 할인율이 낮을수록 먼 미래의 세금까지 크게 반영되므로, 같은 보유세 인상이라도 할인율이 낮은 시기에 가격 하락폭이 더 커진다.

함정 정리

첫째 함정은 세금이 붙으면 가격이 오른다는 일반 상품의 직관을 부동산 보유세에 적용하는 것이다. 공급이 고정된 자산에서 보유세는 가격에 얹혀 전가되는 것이 아니라 자본화되어 가격을 낮춘다. 둘째 함정은 재산세와 종합부동산세를 모두 지방세로, 혹은 모두 국세로 기억하는 것이다. 재산세는 지방세, 종합부동산세는 국세다. 셋째, 양도소득세는 국세이고 취득세는 지방세라는 대비도 함께 정리해 둔다.

넷째, ①의 공급탄력성이 0인 경우와 ②의 자본화는 같은 원리의 두 측면이다. 공급이 고정되어 있으니 세금을 다른 사람에게 넘길 수 없고, 그 부담이 자산 가격 하락이라는 형태로 소유자에게 한꺼번에 나타난다. 두 선택지를 따로 외우기보다 이렇게 하나의 원리로 묶어 두면 방향을 거꾸로 쓴 서술을 쉽게 찾아낼 수 있다.