2015년 제52회 세무사 1차 시험 회계학개론 22번

정답과 결론

정답은 ⑤이다. 운용리스로 이용하는 부동산에 대한 리스이용자의 권리는 투자부동산의 정의를 충족하고 공정가치모형을 적용하는 경우에 한하여 투자부동산으로 분류할 수 있다는 서술이 출제 당시 투자부동산 기준서의 내용과 일치한다.

출제 포인트

• 투자부동산의 범위: 임대수익이나 시세차익, 또는 둘 다를 얻기 위해 보유하는 부동산이 투자부동산이다. 자가사용이나 정상적인 영업과정의 판매 목적 부동산은 제외된다.
• 리스로 보유하는 부동산: 출제 당시 리스 기준서 아래에서는 금융리스로 보유하는 부동산과 운용리스로 보유하는 부동산에 대한 권리가 다르게 다루어졌다. 운용리스 권리는 원래 자산으로 인식되지 않지만, 일정 요건을 갖추면 투자부동산으로 분류할 수 있는 예외가 있었다.
• 측정모형의 일관성: 공정가치모형을 선택하면 처분할 때까지 공정가치로 측정하는 것이 원칙이다. 시장 거래가 줄었다는 사정만으로 원가모형으로 돌아가지 않는다.
• 건설중인 투자부동산: 공정가치를 신뢰성 있게 측정할 수 있다는 가정이 있고, 이 가정을 반박할 수 있는 시점은 최초 인식 시점으로 제한된다.
• 재개발과 대체: 용도 변경의 증거가 있을 때만 대체가 일어난다. 투자부동산으로 계속 쓰려고 재개발하는 것은 용도 변경이 아니다.

선택지별 검토

① 틀리다. 리스로 보유하는 부동산 권리를 투자부동산으로 분류할 때 최초 원가를 금융리스처럼 인식한다는 앞부분은 맞다. 그러나 비교 대상은 리스총투자의 현재가치가 아니라 최소리스료의 현재가치이다. 리스총투자는 리스제공자 쪽에서 쓰는 개념이므로 리스이용자의 원가 측정에 쓰이지 않는다. 공정가치와 최소리스료의 현재가치 중 작은 금액으로 인식한다고 고치면 옳은 문장이 된다.

② 틀리다. 공정가치로 측정해 오던 투자부동산은 비교 가능한 시장 거래가 줄거나 시장가격을 쉽게 얻을 수 없게 되더라도, 처분하거나 자가사용으로 대체하거나 정상 영업과정의 판매 목적으로 개발을 시작할 때까지 계속 공정가치로 측정한다. 측정이 어려워졌다는 이유로 모형을 바꾸면 측정모형 선택의 일관성이 무너지기 때문이다. 원가모형을 적용한다를 공정가치로 계속 측정한다로 바꾸어야 옳다.

③ 틀리다. 기존 투자부동산을 재개발하여 앞으로도 투자부동산으로 쓰려는 경우에는 재개발 기간에도 투자부동산으로 분류를 유지하고, 자가사용부동산으로 대체하지 않는다. 대체는 자가사용 개시처럼 용도가 실제로 바뀌었다는 증거가 있을 때만 한다. 재개발 기간에도 투자부동산으로 계속 분류한다고 고쳐야 한다.

④ 틀리다. 건설중인 투자부동산의 공정가치를 신뢰성 있게 측정할 수 있다는 가정은 최초 인식 시점에만 반박할 수 있다. 일단 공정가치로 측정한 뒤에는 나중에 측정이 어렵다는 이유로 그 가정을 뒤집을 수 없다. 선택지는 시점을 정반대로 바꾸어 놓았으므로, 최초 인식 이후에만이 아니라 최초 인식 시점에만이라고 고쳐야 옳다.

⑤ 옳다. 출제 당시 기준서는 운용리스에서 리스이용자가 보유하는 부동산 권리를, 그 부동산이 투자부동산의 정의를 충족하고 리스이용자가 공정가치모형을 적용하는 경우에 한하여 투자부동산으로 분류할 수 있도록 허용하였다. 분류는 의무가 아니라 선택이며, 공정가치모형이라는 조건이 붙어 있다는 점이 핵심이다.

근거

투자부동산 기준서는 투자부동산의 정의, 최초 원가, 후속 측정모형의 선택과 그 유지, 그리고 계정 대체의 요건을 정한다. 리스로 보유하는 부동산 권리를 투자부동산으로 분류하면 최초 원가는 금융리스의 경우처럼 공정가치와 최소리스료의 현재가치 중 작은 금액으로 인식하고, 같은 금액을 부채로 인식한다. 공정가치모형을 선택한 기업은 시장 상황이 바뀌어도 처분이나 용도 변경 전까지 공정가치 측정을 계속한다. 건설중인 투자부동산의 공정가치 측정 가능성에 대한 가정은 최초 인식 시점에만 반박할 수 있다. 계정 대체는 사용 목적이 바뀌었다는 증거가 있을 때만 인정된다.

함정 정리

• 용어 바꿔치기: ①은 최소리스료를 리스총투자로 바꾸었다. 리스이용자와 리스제공자의 용어를 섞는 출제가 반복되므로, 누구의 장부인지를 먼저 정해야 한다.
• 시점 뒤집기: ④는 최초 인식 시점에만을 이후에만으로 뒤집었다. 반박 가능 시점을 묻는 지문은 시점 한정어 하나만 바뀌어도 정오가 갈린다.
• 측정모형 복귀의 함정: ②처럼 시장 정보가 줄면 원가모형으로 바꾼다는 서술은 그럴듯하지만, 공정가치모형을 선택한 이상 계속 공정가치로 측정한다. 원가모형으로 측정하는 예외는 최초 취득 시점부터 공정가치를 신뢰성 있게 측정할 수 없다고 판단되는 경우로 한정된다.
• 재개발과 대체의 혼동: 공사가 진행된다는 외형이 아니라 앞으로의 사용 목적이 대체 여부를 정한다.
• 허용과 의무의 구별: ⑤는 분류할 수 있다는 허용 규정이다. 공정가치모형을 쓰지 않는 리스이용자에게는 이 분류가 허용되지 않는다.