甲은 토지거래허가구역 내에 있는 그 소유의 X토지에 관하여 토지거래허가를 받을 것을 전제로 乙과 매매계약을 체결하였으나 아직 관할관청의 허가를 얻지 못한 상태이다. 이에 관한 설명으로 옳은 것은? (다툼이 있으면 판례에 따름) ① 甲이 허가신청절차에 협력하지 않는 경우, 乙은 甲을 상대로 협력의무의 이행을 소구 할 수 있다. ② 관할관청의 허가가 있으면 그때부터 비로소 위 매매계약은 확정적으로 유효하게 된다. ③ X토지에 관한 토지거래허가구역의 지정이 해제되더라도 특별한 사정이 없는 한, 관할 관청의 허가가 있어야 위 매매계약은 비로소 유효하게 된다. ④ 乙이 관할관청의 허가를 얻기 전에 지급하기로 한 대금을 지급하지 않는다면 甲은 이를 이유로 위 매매계약을 해제할 수 있다. ⑤ 甲이 허가신청절차 협력의무를 위반한 경우, 乙은 이를 이유로 위 매매계약을 해제할 수 있다.

① 甲이 허가신청절차에 협력하지 않는 경우, 乙은 甲을 상대로 협력의무의 이행을 소구 할 수 있다.

② 관할관청의 허가가 있으면 그때부터 비로소 위 매매계약은 확정적으로 유효하게 된다.

③ X토지에 관한 토지거래허가구역의 지정이 해제되더라도 특별한 사정이 없는 한, 관할 관청의 허가가 있어야 위 매매계약은 비로소 유효하게 된다.

④ 乙이 관할관청의 허가를 얻기 전에 지급하기로 한 대금을 지급하지 않는다면 甲은 이를 이유로 위 매매계약을 해제할 수 있다.

⑤ 甲이 허가신청절차 협력의무를 위반한 경우, 乙은 이를 이유로 위 매매계약을 해제할 수 있다.

SEMU / 2026 / 2교시 71번최종정답 기준

민법법령 기준일 2026년 4월 25일

2026년 제63회 세무사 1차 시험 민법 71번

甲은 토지거래허가구역 내에 있는 그 소유의 X토지에 관하여 토지거래허가를 받을 것을 전제로 乙과 매매계약을 체결하였으나 아직 관할관청의 허가를 얻지 못한 상태이다. 이에 관한 설명으로 옳은 것은? (다툼이 있으면 판례에 따름)

①甲이 허가신청절차에 협력하지 않는 경우, 乙은 甲을 상대로 협력의무의 이행을 소구 할 수 있다.
②관할관청의 허가가 있으면 그때부터 비로소 위 매매계약은 확정적으로 유효하게 된다.
③X토지에 관한 토지거래허가구역의 지정이 해제되더라도 특별한 사정이 없는 한, 관할 관청의 허가가 있어야 위 매매계약은 비로소 유효하게 된다.
④乙이 관할관청의 허가를 얻기 전에 지급하기로 한 대금을 지급하지 않는다면 甲은 이를 이유로 위 매매계약을 해제할 수 있다.
⑤甲이 허가신청절차 협력의무를 위반한 경우, 乙은 이를 이유로 위 매매계약을 해제할 수 있다.

정답 ①

본 저작물은 '한국산업인력공단'에서 '2026년' 작성하여 공공누리 제1유형으로 개방한 '제63회 세무사 제1차 시험 문제지 및 최종정답(작성자: 사회과학출제부)'을 이용하였으며, 해당 저작물은 '한국산업인력공단, Q-Net 자격별 자료실(https://www.q-net.or.kr)'에서 무료로 다운받으실 수 있습니다.

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해설AI 해설

정답과 결론

정답은 ①이다. 토지거래허가를 받기 전의 매매계약은 유동적 무효 상태이지만, 당사자는 서로 허가신청절차에 협력할 의무를 부담하므로 乙은 협력하지 않는 甲을 상대로 협력의무의 이행을 소구할 수 있다.

출제 포인트

토지거래허가구역 내 토지에 관하여 허가를 받을 것을 전제로 체결한 매매계약은, 허가를 받기 전에는 물권적 효력은 물론 채권적 효력도 발생하지 않는 "유동적 무효" 상태에 있다. 허가를 받으면 소급하여 유효가 되고, 불허가가 확정되거나 당사자가 허가신청을 하지 않기로 의사를 명백히 표시하면 확정적 무효가 된다. 이 문제는 (1) 유동적 무효 상태에서도 인정되는 협력의무, (2) 허가의 효력 발생 시점, (3) 허가구역 지정 해제의 효과, (4) 대금지급의무 불이행을 이유로 한 해제 가능성, (5) 협력의무 위반을 이유로 한 해제 가능성을 묻는다. 결론의 공통 축은 "허가 전에는 계약상 주된 급부의무가 없고, 협력의무만 있다"는 점이다.

선택지별 검토

① 옳다. 판례는 유동적 무효 상태의 계약이라도 당사자 사이에서는 계약이 효력 있는 것으로 완성될 수 있도록 서로 협력할 의무가 있고, 이 협력의무는 소로써 이행을 청구할 수 있다고 본다. 따라서 甲이 허가신청절차에 협력하지 않으면 乙은 甲을 상대로 협력의무의 이행을 소구할 수 있다. 협력의무는 매매계약의 주된 급부의무가 아니라 허가를 받기 위한 부수적 의무로서, 계약이 유동적 무효인 상태에서도 인정된다는 점이 핵심이다.

② 옳지 않다. 판례는 관할관청의 허가를 받으면 그 계약은 소급하여 유효한 계약이 된다고 본다. 허가는 계약의 효력 발생 요건이고, 허가를 받으면 계약 체결 시로 거슬러 올라가 유효가 된다. 따라서 "그때부터 비로소" 유효하게 된다는 서술은 틀렸다. 옳게 고치면 "관할관청의 허가가 있으면 위 매매계약은 소급하여 확정적으로 유효하게 된다"가 된다.

③ 옳지 않다. 판례는 허가구역 지정이 해제되거나 지정기간이 만료된 후 재지정되지 않은 경우, 더 이상 허가를 받을 필요 없이 그 계약은 확정적으로 유효하게 된다고 본다. 허가를 요구하는 공법상 규제가 사라졌으므로 허가를 기다릴 이유가 없어진 것이다. 옳게 고치면 "허가구역 지정이 해제되면 특별한 사정이 없는 한 위 매매계약은 허가 없이도 확정적으로 유효하게 된다"가 된다.

④ 옳지 않다. 유동적 무효 상태에서는 매매계약의 채권적 효력도 발생하지 않으므로, 乙에게는 매매대금 지급의무가 아직 없다. 계약 해제는 채무불이행을 전제로 하는데, 민법 제544조의 이행지체 해제도 "당사자 일방이 그 채무를 이행하지 아니하는 때"를 요건으로 한다. 이행할 채무가 없으면 불이행도 없다. 판례도 허가 전에 지급하기로 한 대금을 지급하지 않았다는 이유로 매도인이 계약을 해제할 수 없다고 본다. 옳게 고치면 "乙이 허가 전에 지급하기로 한 대금을 지급하지 않더라도 甲은 이를 이유로 매매계약을 해제할 수 없다"가 된다.

⑤ 옳지 않다. 판례는 협력의무는 계약의 주된 급부의무가 아니라 부수적 의무이므로, 당사자 일방이 협력의무를 위반하였다는 이유만으로 상대방이 매매계약 자체를 해제할 수는 없다고 본다. 협력의무 위반에 대하여 상대방은 그 이행을 소구하거나 협력의무 위반으로 인한 손해배상을 청구할 수 있을 뿐이다. 옳게 고치면 "甲이 협력의무를 위반하더라도 乙은 이를 이유로 매매계약을 해제할 수 없고, 손해배상을 청구할 수 있다"가 된다.

근거

민법 제544조: 이행지체를 이유로 한 해제는 당사자 일방이 채무를 이행하지 않을 것을 전제로 한다. 유동적 무효 상태에서는 대금지급채무가 없으므로 이 요건을 충족할 수 없다.
민법 제548조: 해제의 효과로서 원상회복의무. 해제가 유효한 계약을 전제로 한 제도임을 보여 준다.
판례 법리: 허가 전 계약은 유동적 무효, 허가를 받으면 소급하여 유효, 허가구역 지정 해제 시 확정적 유효, 당사자는 협력의무를 부담하며 그 이행을 소구할 수 있으나 협력의무 위반만으로 계약을 해제할 수는 없다.

함정 정리

유동적 무효와 확정적 무효를 구별한다. 유동적 무효는 "아직 효력이 없지만 유효가 될 수 있는 상태"이므로 협력의무가 인정되고, 해제 대상이 될 주된 채무는 없다.
"허가 시부터 유효"와 "소급하여 유효"를 혼동하지 않는다. 판례는 소급효를 인정한다.
협력의무는 소구할 수는 있지만 해제의 근거는 되지 못한다. "소구 가능"과 "해제 가능"을 같은 무게로 놓으면 ⑤를 틀리게 판단한다.
허가구역 지정 해제는 규제의 소멸이므로 허가를 기다릴 필요 없이 확정적 유효가 된다. 반대로 불허가 처분이 확정되면 확정적 무효가 된다.