2025년 제62회 세무사 1차 시험 민법 76번

정답과 결론

정답은 ⑤이다. 토지거래허가구역 내 토지의 허가 전 매매계약은 유동적 무효 상태에 있으며, 허가를 받으면 소급하여 유효가 되고(ㄱ), 당사자 쌍방이 허가신청 협력의무의 이행 거절 의사를 명백히 표시하면 확정적으로 무효가 되며(ㄴ), 정지조건부 계약에서 그 조건이 허가 전에 불성취로 확정되면 역시 확정적으로 무효가 된다(ㄷ). ㄱ, ㄴ, ㄷ 모두 옳다.

출제 포인트

토지거래허가구역 내 토지에 관하여 허가를 받을 것을 전제로 체결한 매매계약의 효력, 즉 판례가 정립한 「유동적 무효」 법리를 묻는다. 허가 전의 계약은 채권적 효력도 발생하지 않아 무효이지만, 허가를 받으면 계약 시로 소급하여 유효가 되고, 불허가가 되거나 허가를 받을 가능성이 없게 되면 확정적으로 무효가 된다. 유동적 무효 상태에서도 당사자 사이에는 허가신청에 협력할 의무가 인정된다. 이 문제는 유동적 무효가 유효로 확정되는 경로 하나(ㄱ)와 무효로 확정되는 경로 두 개(ㄴ, ㄷ)를 물었다.

선택지별 검토

1단계: 보기 판정

• ㄱ은 옳다. 유동적 무효 상태의 계약은 관할관청의 허가를 받으면 계약 체결 시에 소급하여 유효한 계약이 된다. 판례는 허가를 받은 후에 새로 매매계약을 체결할 필요가 없다고 본다. 허가는 이미 체결된 계약의 효력을 완성시키는 요건이지, 새 계약의 체결을 요구하는 절차가 아니기 때문이다.
• ㄴ은 옳다. 유동적 무효 상태의 계약이라도 당사자 쌍방이 허가신청 협력의무의 이행 거절 의사를 명백히 표시하였다면, 더 이상 허가를 받아 계약을 유효로 만들 의사가 없다는 것이 확인된 것이다. 판례는 이 경우 그 계약이 확정적으로 무효가 된다고 본다. 한쪽만 거절한 경우에는 상대방이 협력의무의 이행을 소구할 수 있으므로 곧바로 확정적 무효가 되지는 않는다는 점과 구별해야 한다.
• ㄷ은 옳다. 토지거래허가를 전제로 한 매매계약에 정지조건이 붙어 있는데 그 정지조건이 허가를 받기 전에 이미 불성취로 확정되었다면, 설령 나중에 허가를 받더라도 계약이 효력을 발생할 수 없다. 정지조건 있는 법률행위는 조건이 성취한 때로부터 효력이 생기므로(제147조 제1항), 조건 불성취가 확정되면 효력 발생의 가능성이 소멸한다. 판례는 이 경우 계약이 확정적으로 무효가 된다고 본다.

2단계: 조합 판정

① ㄱ — ㄴ과 ㄷ도 옳으므로 옳은 것을 모두 고르지 못한 조합이다. 정답이 될 수 없다.

② ㄷ — ㄱ과 ㄴ이 빠졌으므로 정답이 될 수 없다.

③ ㄱ, ㄴ — ㄷ이 빠졌다. ㄷ을 틀렸다고 판단한 수험생이 고르게 되는 조합이지만 ㄷ도 판례상 옳다.

④ ㄴ, ㄷ — ㄱ이 빠졌다. 허가 후에 새 계약이 필요하다고 오해한 경우 고르게 되는 조합이다.

⑤ ㄱ, ㄴ, ㄷ — 세 보기가 모두 옳으므로 정답이다.

근거

• 민법 제147조: 정지조건 있는 법률행위는 조건이 성취한 때로부터 효력이 생긴다(제1항). ㄷ에서 정지조건 불성취가 확정되면 효력이 발생할 수 없는 근거이다.
• 민법 제150조: 조건 성취를 신의성실에 반하여 방해한 경우 상대방은 성취를 주장할 수 있다. ㄷ의 사안에서 조건 불성취가 당사자 일방의 신의칙 위반으로 초래된 것이 아니라는 전제와 연결된다.
• 토지거래허가 제도 자체는 민법이 아닌 부동산 거래에 관한 특별법에 근거하며, 유동적 무효 법리는 판례 법리이다.

함정 정리

• 허가 후 재계약이 필요하다는 오해. 허가는 소급적 유효화 요건이다. 새 계약은 필요 없다.
• 일방의 거절과 쌍방의 거절의 혼동. 쌍방이 명백히 거절하면 확정적 무효가 되지만, 일방만 거절하면 상대방은 협력의무 이행을 청구할 수 있다.
• 조건과 허가의 관계를 잘못 보는 함정. 허가를 받을 수 있더라도 계약에 붙은 정지조건이 불성취로 확정되면 계약은 효력을 가질 수 없다.
• 확정적 무효가 되는 경로를 불허가 처분 하나로 한정하는 함정. 판례는 불허가 처분뿐 아니라 쌍방의 명백한 거절, 정지조건의 불성취 확정처럼 허가를 받아도 계약이 효력을 가질 수 없게 된 사정도 확정적 무효 사유로 본다. 이 문제의 ㄴ과 ㄷ이 바로 그 경로이다.
• 유동적 무효 상태에서도 채권적 효력이 있다는 오해. 허가 전에는 매수인이 대금 지급 의무를, 매도인이 이전등기 의무를 부담하지 않는다. 다만 허가신청 협력의무만 인정된다.