2024년 제61회 세무사 1차 시험 세법학개론 51번

정답과 결론

정답은 ②이다. 甲의 분리과세 주택임대소득에 대한 사업소득금액은 5,600,000원이다.

출제 포인트

이 문제는 주택임대소득을 분리과세로 선택한 거주자의 사업소득금액을 세 단계로 계산하게 한다. 첫째, 총수입금액에 간주임대료가 들어가는지 판정해야 한다. 보증금에 대한 간주임대료는 3주택 이상을 소유하고 보증금 합계가 3억원을 넘는 경우에만 계산하는데, 주거 전용면적이 1호당 40제곱미터 이하이면서 해당 과세기간의 기준시가가 2억원 이하인 소형주택은 이때의 주택 수에 넣지 않는다. 둘째, 등록임대주택과 그 밖의 주택을 나누어 필요경비율을 달리 적용해야 한다. 소득세법 제64조의2 제2항은 일반 주택의 필요경비를 총수입금액의 100분의 50으로, 대통령령으로 정하는 임대주택은 100분의 60으로 정한다. 셋째, 분리과세 주택임대소득을 제외한 종합소득금액이 2천만원 이하이면 추가 차감액(일반 200만원, 등록임대주택 400만원)이 있고, 두 유형이 섞여 있으면 소득세법 시행령 제122조의2 제7항 제3호의 계산식에 따라 수입금액 비율로 안분한다.

선택지별 검토

① 4,000,000원 — 틀린 값이다. 이 값은 주택임대수입 전부를 등록임대주택에서 생긴 것으로 보아 필요경비율 60%와 추가 차감액 400만원을 일괄 적용한 결과와 같다. C주택은 등록임대주택이 아니므로 그 수입 8,000,000원에는 필요경비율 50%를 적용하고, 추가 차감액도 수입금액 비율에 따라 200만원 쪽으로 안분해야 옳다. 이 선택지의 산출 근거는 계산 경로를 참고하면 된다.

② 5,600,000원 — 옳다. 간주임대료 판정에서 C주택은 전용면적 40제곱미터이고 기준시가가 180,000,000원이어서 소형주택 요건을 모두 충족하므로 주택 수에서 빠진다. 그러면 간주임대료 판정상 주택은 A·B 두 채뿐이어서 보증금이 아무리 커도 간주임대료를 계산하지 않는다. 총수입금액은 월임대료뿐이다. A주택은 2024년 내내 임대했으므로 1,000,000원 × 12 = 12,000,000원이고, C주택은 3월부터 12월까지 매월 말일에 받았으므로 800,000원 × 10 = 8,000,000원이다. B주택은 월세가 없고 간주임대료도 없어 수입금액이 0원이다. 합계 20,000,000원은 2천만원 이하이므로 분리과세를 선택할 수 있다. 사업소득금액은 12,000,000원 × 40% + 8,000,000원 × 50% = 4,800,000원 + 4,000,000원 = 8,800,000원이다. 다른 종합소득금액이 18,000,000원으로 2천만원 이하이므로 추가 차감액이 있으며, 4,000,000원 × 12,000,000원 ÷ 20,000,000원 = 2,400,000원과 2,000,000원 × 8,000,000원 ÷ 20,000,000원 = 800,000원을 더한 3,200,000원이다. 따라서 8,800,000원 − 3,200,000원 = 5,600,000원이다.

③ 11,465,750원 — 틀린 값이다. 이 값은 분리과세 사업소득금액이 아니다. 총수입금액 20,000,000원보다 작고 정답 5,600,000원의 두 배를 넘는 값이라 추가 차감액만 빠뜨린 8,800,000원이나 필요경비만 빠뜨린 16,800,000원과 맞지 않는다. 옳은 값은 필요경비와 추가 차감액을 모두 반영한 5,600,000원이다.

④ 20,000,000원 — 틀린 값이다. 이 값은 사업소득금액이 아니라 총수입금액 그 자체이다. 분리과세 주택임대소득의 사업소득금액은 총수입금액에서 필요경비를 빼고, 요건을 갖추면 추가 차감액까지 뺀 금액이므로 20,000,000원을 그대로 답으로 쓰면 계산의 첫 단계에서 멈춘 것이 된다. 이 선택지의 산출 근거는 계산 경로를 참고하면 된다.

⑤ 31,739,340원 — 틀린 값이다. 이 값은 C주택을 주택 수에 넣어 3주택으로 보고 보증금 간주임대료를 총수입금액에 더한 금액에 해당한다. C주택은 소형주택이어서 간주임대료 판정의 주택 수에서 빠지므로 간주임대료 자체가 생기지 않는다. 덧붙여 총수입금액이 2천만원을 넘으면 애초에 분리과세 대상이 되지 않으므로, 이 값은 "분리과세 주택임대소득에 대한 사업소득금액"이라는 질문과도 맞지 않는다. 이 선택지의 산출 근거는 계산 경로를 참고하면 된다.

근거

• 소득세법 제64조의2 제2항: 분리과세 주택임대소득에 대한 사업소득금액은 총수입금액에서 필요경비(총수입금액의 100분의 50)를 차감하되, 분리과세 주택임대소득을 제외한 종합소득금액이 2천만원 이하이면 추가로 200만원을 차감한다. 대통령령으로 정하는 임대주택은 필요경비가 100분의 60, 추가 차감액이 400만원이다.
• 소득세법 시행령 제122조의2 제1항: 위 단서의 임대주택을 "등록임대주택"으로 정의한다. 지문 (2)가 A주택이 이에 해당한다고 정해 준다.
• 소득세법 시행령 제122조의2 제7항 제3호: 등록임대주택과 그 밖의 주택에서 함께 수입금액이 생기면 추가 차감액을 "등록임대주택 수입금액 ÷ 총 주택임대수입금액 × 400만원 + 그 밖의 주택 수입금액 ÷ 총 주택임대수입금액 × 200만원"으로 계산한다.
• 소득세법 시행령 제122조의2 제7항 제1호: 과세기간 중 일부 기간만 등록임대주택을 임대한 경우 수입금액을 월수로 계산하는데, A주택은 과세기간 전체를 등록임대주택으로 임대했으므로 안분할 필요가 없다.
• 간주임대료 판정: 3주택 이상 소유와 보증금 합계 3억원 초과를 함께 갖추어야 하고, 소형주택은 주택 수에서 제외한다.

함정 정리

• 보증금 합계(900,000,000원)만 보고 간주임대료부터 계산하는 함정이 가장 크다. 간주임대료는 주택 수 요건을 먼저 통과해야 하고, 소형주택 제외 규정 때문에 이 사안에서는 2주택으로 판정된다. 기준시가 180,000,000원과 전용면적 40제곱미터라는 C주택 자료는 바로 이 판정을 위해 주어진 것이다.
• C주택의 임대 개시일이 3월 1일이므로 월임대료는 10개월분이다. 12개월분으로 계산하면 총수입금액이 21,600,000원이 되어 분리과세 요건(2천만원 이하)을 벗어난다는 엉뚱한 결론에 이른다.
• 추가 차감액은 주택 유형별로 "400만원 + 200만원"을 각각 전액 빼는 것이 아니라, 400만원과 200만원을 수입금액 비율로 가중평균한 하나의 금액이다. 두 금액을 모두 빼면 8,800,000원 − 6,000,000원 = 2,800,000원이 되어 선택지 어디에도 없는 값이 나온다.
• 추가 차감 요건은 "분리과세 주택임대소득을 제외한" 종합소득금액으로 판정한다. 주택임대소득금액을 더해 2천만원을 넘는다고 판단하면 추가 차감을 놓친다.
• B주택은 보증금만 받는 주택이므로 간주임대료가 없는 한 수입금액이 0원이다. 무상 임대처럼 보여도 계산에서 빠질 뿐이며 필요경비율 적용 대상에서도 빠진다.