2015년 제52회 세무사 1차 시험 세법학개론 59번

<소득세법> 다음은 거주자 甲의 2015년도 부동산 임대자료이다. 거주자 甲의 2015년 간주임대료를 계산하면 얼마인가? (단, 甲은 사업소득에 대하여 장부를 비치․기장하고 있으며, 정기예금이자율은 연 3%로 가정함) (1) 임대대상 자산: 상가건물 (2) 임대기간: 2014. 8. 1. ～ 2016. 7. 31. (3) 취득가액(토지가액 제외): 100,000,000원 (4) 임대보증금: 300,000,000원 (5) 월 임대료: 1,000,000원 (6) 월 관리비: 300,000원 (7) 임대보증금 운용수익: 정기예금이자 2,000,000원, 수입배당금 1,000,000원, 유가증권처분이익 1,000,000원

①2,000,000원
②3,000,000원
③6,000,000원
④18,600,000원
⑤21,600,000원

정답 ②

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해설AI 해설

정답과 결론

정답은 ② 3,000,000원이다. 상가건물이므로 (보증금 적수 − 건설비 상당액 적수) × 1/365 × 정기예금이자율에서 임대사업부분의 수입이자와 수입배당금을 빼면 (300,000,000 − 100,000,000) × 3% − (2,000,000 + 1,000,000) = 3,000,000원이다.

출제 포인트

간주임대료는 부동산을 대여하고 받은 보증금·전세금 등에 대해, 그 보증금을 운용하면 얻을 수 있었을 수익을 사업소득 총수입금액에 산입하는 제도이다. 월세를 받는 임대인과 보증금만 받는 임대인 사이의 과세 형평을 맞추려는 장치이다. 이 문제는 다음 네 가지를 확인한다.

대상 자산: 주택 외의 부동산(상가)은 보증금이 있으면 원칙적으로 간주임대료 계산 대상이다. 주택은 보유 주택 수와 보증금 합계액 요건을 별도로 충족해야 하고 산식도 다르다.
장부 기장 여부: 장부를 비치·기장하는 경우에는 건설비 상당액 적수를 차감하고 금융수익을 공제하는 산식을, 추계하는 경우에는 보증금 적수에 이자율만 곱하는 산식을 쓴다.
건설비 상당액: 임대용 부동산의 건설비 상당액으로서 토지가액을 제외한 금액이다. 이 문제의 취득가액(토지가액 제외) 100,000,000원이 이에 해당한다.
공제하는 금융수익의 범위: 임대보증금으로 취득한 금융자산에서 발생한 수입이자·할인료·배당금만 공제한다. 유가증권처분이익은 공제 대상이 아니다.

선택지별 검토

계산의 전제를 먼저 확정한다. 2015년은 윤년이 아니므로 1년은 365일이고, 임대기간(2014. 8. 1. 〜 2016. 7. 31.)이 2015년 전체를 덮으므로 보증금 300,000,000원과 건설비 상당액 100,000,000원이 365일 내내 유지된다. 따라서 적수에 1/365를 곱하면 각각 300,000,000원과 100,000,000원이 되고, (300,000,000 − 100,000,000) × 3% = 6,000,000원이 정기예금이자율 상당액이다. 여기서 임대보증금 운용수익 중 정기예금이자 2,000,000원과 수입배당금 1,000,000원을 빼면 3,000,000원이 간주임대료이다. 월 임대료와 월 관리비는 실제로 받은 임대 수입으로서 별도의 총수입금액이며, 간주임대료 계산에는 들어가지 않는다.

① 2,000,000원 (틀림) 공제하는 금융수익은 수입이자·할인료·배당금으로 한정되므로 유가증권처분이익 1,000,000원은 공제하지 않는다. 이 선택지의 산출 근거는 계산 경로를 참고하면 확인할 수 있다.

② 3,000,000원 (정답) 위 계산과 같다.

③ 6,000,000원 (틀림) 장부를 기장하는 사업자이므로 정기예금이자율 상당액 6,000,000원에서 임대보증금으로 얻은 수입이자와 배당금 3,000,000원을 공제해야 한다. 이 선택지의 산출 근거는 계산 경로를 참고하면 확인할 수 있다.

④ 18,600,000원 (틀림) 문제가 묻는 것은 간주임대료뿐이다. 월 임대료와 월 관리비는 실제로 받은 임대 수입으로서 간주임대료와는 별개의 총수입금액 항목이다. 이 선택지의 산출 근거는 계산 경로를 참고하면 확인할 수 있다.

⑤ 21,600,000원 (틀림) 간주임대료에는 임대료·관리비를 넣지 않고, 정기예금이자율 상당액에서는 수입이자와 배당금을 공제해야 한다. 이 선택지의 산출 근거는 계산 경로를 참고하면 확인할 수 있다.

근거

소득세법 제19조제1항제12호: 부동산업 및 임대업에서 발생하는 소득은 사업소득이다. 간주임대료는 이 사업소득의 총수입금액에 산입된다.
간주임대료 규정: 부동산 또는 그 부동산상의 권리를 대여하고 보증금등을 받은 경우 법령이 정한 산식으로 계산한 금액을 사업소득 총수입금액에 산입한다.
장부 기장 시 주택 외 부동산의 산식: (보증금등의 적수 − 임대용부동산의 건설비 상당액의 적수) × 1/365(윤년 366) × 정기예금이자율 − 임대사업부분에서 발생한 수입이자와 할인료 및 배당금의 합계액. 결과가 영보다 적으면 없는 것으로 본다.
공제하는 금융수익은 장부나 증빙서류로 해당 임대보증금으로 취득한 것이 확인되는 금융자산에서 발생한 것에 한한다.

함정 정리

처분이익 공제: 공제 대상은 "수입이자·할인료·배당금"이라는 열거된 과실뿐이다. 유가증권처분이익은 운용수익이라도 공제하지 않는다.
건설비 상당액의 범위: 토지가액은 제외한다. 문제가 이미 토지가액을 뺀 취득가액을 주었으므로 그대로 쓴다.
간주임대료와 임대 총수입금액의 혼동: 관리비도 임대인의 사업소득 총수입금액이지만 간주임대료와는 별개의 항목이다. 묻는 대상이 간주임대료인지 총수입금액인지 먼저 확인해야 한다.
기장 여부에 따른 산식 차이: 추계로 착각하면 건설비 차감과 금융수익 공제를 모두 빼고 300,000,000 × 3% = 9,000,000원을 계산하게 되는데, 이 값은 선택지에 없다.